防犯のよくある悩みを解決
規模が小さいマンションでは、いわゆる住み込みとなる。
良好な管理が期待できる。
日勤……管理員が平日に通勤してきて、規定の時間内に業務を行うこと。
中小規模のマンションではこの形態が多い。
不測事態が起きたときに、いつでも連絡がとれるかどうかを確認しておきたい。
巡回……管理員が複数のマンションを担当し、週３回というように定期的に見まかっているもの。
きめの細かい管理は期待しづらい。
このときも連絡がとれるかどうかを確認しておきたい。
居住歴これまで５件のいわゆるマンションに住んだ。
都心型民間賃貸３件、郊外型民間分譲１件、都心型公団分譲１件である。
それぞれ管生のある賃貸であり、分譲だった。
間取りが悪く、朝のうちに洗濯物を干しておかないと午後３時には陽がかげってしまうマンション。
駐車場が狭くクランク型で、いつも角をぶつけそうでヒヤヒヤしながら駐車したマンション。
暴力団が住んでいて、いつも廊下にてんや物の皿が置いてあったマンション。
大団地でまとまりがよく、団地の運動会ではいつもうちの棟が優勝レはとんどの人と知り合いになれたマンション。
駐車場荒らしにあって、何度も車の鍵を壊されたマンション。
管理人がこまめにペンキを塗るので、いつもエレベーターのきれいだったマンションなどさまざまである。
どれも住めば都たった。
いろいろ移り住んでやっと比較ができるようになった。
住む前に分かることと、住んでみないと分からないこととがある。
間取り、日当たりや駐車場は見れば分かるが、住人構成や自治会・管理組合は住んでみないと分からない。
遮音性の良し悪しは隣人との関係もあり、住んでから分かることが多い。
暖房費のかかり具合も同様。
管理の良し悪しは中古マンションなら調べれば分かるが、新築ではそうもいかない。
見て分かることは住むときに覚悟して住むからまだよいが、住んでみないと分からないことを事前に知るにはどうしたらよいのだろう。
そういうときに役に立つのが性能評価だろう。
マンションでペットは飼えるか蚕規約次第でペットは飼えるペットが飼えるかどうかは、購入者全員で決めた管理規約や使用細則の内容がどうなっているかがすべてだ。
禁止の条文が入っていればダメ。
入っていなければ飼えるのである。
多くのマンションでは熱帯魚や小鳥などは許しているが、イヌやネコなどについては禁止している。
そのため「マンションでイヌは飼えない」と思い込んでいる人が少なくないようだ。
区分所有法では、基本的には専有部分の住戸内は区分所有者が自由に使用できることになっているが、第６条で「区分所有者は建物の保存に有害な行為や、共同の利益に反する行為はしてはならない」となっている。
たとえば躯体壁に穴を開けたり、深夜にカラオケをボリュームいっぱいに歌ったりなど、明らかに共有財産を損傷したり他人に迷惑をかける行為は違法だ。
ペットの飼育も、同様の考え方に立って禁止されているのが一般的だ。
ペット飼育のルールが必要ペットが禁止されているマンションでも、管理規約を改正することで飼えるようにすることができる。
実際に築年数が経ったあるマンションでは当初ペットの飼育が管理規約で禁じられていたが、総会を開いて規約を改正。
ペットを飼えるようにしている例がある。
規約の改正は、区分所有者の４分の3以上の賛成があれば可能だ。
ただ、このとき注意しなければならないのは、事前に飼育のルールを明確にしておくことが大切だ。
動物嫌いの人も住んでいるのだから、エレベーターに乗るときは必ずペットを抱き上げること、糞尿は飼い主の責任で処理すること、放し飼いをしないことなどを決めて、厳格に守ることが肝心なのである。
現実は規約で禁止しているのにこっそり飼っていて、居住者も見て見ぬふりをしているマンションが大半である。
今後は少産少死の時代となり、ひとりっ子やひとり暮らしの老人が急増するのが目に見えている。
ペットは大切な伴侶なのだから、欧米のようにペットのマナーを確立する必要性が急務なのである。
管理費は安いほうがいいのか安いのはうれしいけれど………ギリギリの予算でマンションを購入する人にとって、管理費や修繕積立金は意外な伏兵である。
では、管理費などが安いほうがよいのかというと、これも考えもの。
管理費は共用部分の水道光熱費、エレベーターなどの動力費、損害保険料、管理員人件費、管理手数料など、実際の管理に要する費用から算定するので、あまりに安い管理費だと要注意なのである。
修繕積立金についても後で述べるように、居住者の共有財産であるマンションを維持するためには必要不可欠なものである。
養団地型マンションの管理費複数の住棟でひとつの団地を形成している団地型マンションでは、住棟ごとに管理費が異なるのが一般的仏法律では各棟ごとの管理規約と、団地全体の共用部分を管理する団地管理規約がつくられることになっている。
ただ、これだと１団地でたくさんの管理規約が必要となり、管理を行ううえで煩雑になってしまう。
そのため実際には団地管理規約をひとつつくり、そのなかで各棟の管理内容などについて規定レ敷地の権利関係を含めた全体をカバーした内容で､「団地管理規約」と総称しているのが一般的である。
したがって、管理費の算定にあたっては各棟ごとの管理費と、全体共用部分にかかかる管理費を、それぞれ相当の方法で妥当な範囲で算定レ合計したものを管理費としている。
たとえばエレベーターがついている高層マンションと、エレベーターがない低層マンションが混在している団地の場合、全体共用部分にかかる単位面積当たりの費用は同じになる。
しかし棟ごとの管理費は、エレベーターのある高層マンションのほうが高くなるわけだ。
そのため、合計した管理費も当然高くなるのである。
したがって、同時に売り出されたマンションでも、管理費の額は棟ごとの設備や施設などによって異なって設定されることがあることを覚えておいてはしい。
長期修繕計画のある物件を選ぼう。資産価値を損なわないために居住性能の項でも述べたが、建物や設備は年月とともに傷みが出たり、取り換えの時期が必ず訪れる。
日頃から保守・点検、修理・修繕を行っていればマンションは半永久的な財産として保つことができるが、放ったらかしにしていたのでは急速に資産価値が損なわれてしまう。
鉄筋コンクリート造の共同住宅が珍しかった戦前や、戦後でも昭和30年代から40年代にかけてならいざ知らず、今ではマンションがどのような経緯をたどって古くなっていくか、おおよその見当がついている。
こうした経験やデータに基づいて、修繕が必要になる時期、あるいは適時修繕を行うことで効果的に初期性能を回復する時期が分かっている。
また、それに伴う工事費用と、そこから逆算した月々の修繕積立金の金額も、かなり正確に算出できるようになっているのである。
多額の費用がかかる外壁の修繕は、９年～15年に一度行う必要があるし、手すりなど鉄部の塗り替えは３年～６年というように、比較的早いサイクルで訪れる。
これらにかかる費用はどのくらい必要なのか。
30年間をひと区切りにして試算すると、住戸の専有面積１㎡当たり月129.71円となっている。
仮に68.00㎡の住戸では月々8820円。
このマンションの場合は、これだけの修繕積立金が目安となるのである。
「古くなったら転売してしまえ」なんて他人にツケをまわすようなことを考えずに、その修繕積立金の額が適正かどうかを管理会社などによく根拠を聞いて、きちんと払うようにしよう。
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